珠海香洲区法院的一纸判决，让“买房烂尾退房退款且无需还贷”成为舆论焦点。张华与钟敏的遭遇，撕开了中国房地产市场深藏的伤口——当预售制下的期房变成钢筋裸露的烂尾楼，购房者不仅要承受“钱房两空”的经济重创，更要在维权路上与开发商、银行、司法系统展开旷日持久的拉锯战。这场困局背后，是预售制漏洞、金融风险转嫁与司法救济滞后交织的社会矛盾。
烂尾楼困局下的司法曙光：当“钱房两空”照进现实
一、预售制下的“击鼓传花”：风险为何总由百姓买单？
在珠海泰禾中央广场的案例中，购房者支付了首付、承担了贷款，却因开发商资金链断裂陷入“既拿不到房、又必须还贷”的绝境。这种困局暴露出预售制的深层矛盾：开发商通过预售快速回笼资金，却将建设风险转嫁给购房者。一旦项目烂尾，购房者不仅失去房产，还需继续偿还银行贷款，而开发商往往通过破产清算、资产转移等手段逃避责任。
更讽刺的是，银行在放贷时对开发商资质审查流于形式，却在购房者断供时迅速启动司法程序追讨贷款。这种“重放贷、轻监管”的金融逻辑，实质是将系统性风险转嫁给个体。正如上海易居研究院副院长严跃进所言：“烂尾楼问题的本质，是预售制下开发商、银行与购房者权利义务的严重失衡。”
二、维权困局：司法救济为何成为“最后一根稻草”？
在连云港、珠海等地的判决中，法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条，支持购房者解除购房合同与贷款合同，并由开发商承担剩余贷款责任。这一判决看似为购房者打开了一扇窗，但现实中的维权之路依然荆棘密布。
一方面，诉讼成本高昂。购房者需承担律师费、诉讼费、时间成本，而开发商往往通过拖延战术消耗购房者耐心。另一方面，即便胜诉，执行难仍是普遍问题。许多烂尾楼开发商早已资不抵债，购房者即便赢得官司，也可能面临“赢了判决、拿不到钱”的尴尬。
更值得警惕的是，部分银行在判决后仍试图通过“格式条款”转嫁风险。例如，一些贷款合同中约定“贷款发放后，购房者与开发商的纠纷与银行无关”，这种条款在司法实践中常被判定无效，但银行仍试图以此为由拒绝解除贷款合同。这种“店大欺客”的行为，进一步加剧了购房者的弱势地位。
三、破局之道：从“个体维权”到“制度革新”
要破解烂尾楼困局，需从制度层面重构预售制、金融监管与司法救济的三角关系。
1. 预售制改革：现房销售或成趋势
近年来，部分城市试点现房销售制，要求开发商在房屋封顶或验收合格后才能销售。这一制度可有效避免烂尾风险，但需配套土地出让金分期支付、预售资金第三方监管等措施，防止开发商因资金压力推迟建设。
2. 金融监管：强化银行“穿透式审查”
银行在放贷时应严格审查开发商资金链、项目进度与预售资金监管账户，禁止将贷款资金挪作他用。同时，建立“烂尾楼贷款风险共担机制”，要求银行按比例承担部分损失，倒逼其加强风控。
3. 司法救济：建立“烂尾楼案件绿色通道”
法院应简化烂尾楼案件审理流程，推行“示范诉讼+集体调解”模式，降低购房者维权成本。同时，对开发商恶意转移资产、逃避债务的行为，加大刑事打击力度。
4. 政府角色：从“救火队长”到“制度设计者”
政府应建立“烂尾楼预警系统”，通过大数据监测开发商资金链、项目进度与销售数据，提前介入风险项目。对已烂尾项目，通过“保交楼”专项资金、引入代建方等方式推动复工，同时明确购房者债权优先受偿地位。
结语：让“安居”不再是奢望
珠海的判决为烂尾楼维权提供了司法样本，但要从根本上解决问题，还需制度层面的系统性改革。预售制改革、金融监管强化、司法救济优化与政府角色转型，四者缺一不可。唯有如此，才能让购房者不再为“烂尾楼”买单，让“安居”不再是遥不可及的梦想。
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